SONAE IMOBILIÁRIA SGPS, SA - Sociedade Aberta Lugar do Espido - Via Norte, 4471-909 Maia

 Capital Social: Eur 187 125 000

C.R.C. Porto (Matricula nº. 2252A)

     Pessoa Colectiva Nº. 502 290 811

No primeiro trimestre de 2003

Sonae Imobiliária: Resultados Líquidos de € 16 milhões

INTRODUÇÃO

Os Resultados Líquidos consolidados após Minoritários (não-auditados) da Sonae Imobiliária cifraram-se em € 16 milhões. No período homólogo do ano anterior os Resultados Líquidos consolidados atingiram € 36,6 milhões, porém continham Proveitos Indirectos da avaliação de Investimentos (IAS 40) no montante de € 41,7 milhões maioritariamente resultantes de valorização independente no momento de abertura do Parque D. Pedro (Campinas, SP, Brasil) que ocorreu em Março de 2002.

O EBITDA cresceu 12% relativamente ao primeiro trimestre de 2002, atingindo € 21,7 milhões. Sendo política da Sonae Imobiliária só proceder a avaliações independentes dos seus imóveis a 30 de Junho e a 31 de Dezembro de cada ano, no período em causa não são registados Proveitos Indirectos decorrentes dessas avaliações.

PRINCIPAIS ACONTECIMENTOS

Durante o período decorrido entre 31/12/2002 e a data presente, os seguintes acontecimentos merecem referência:

Foi efectuada a venda à ING Retail Property Fund Ibérica de 50% da empresa Ascendente SGPS, S.A que detém o veículo proprietário do Centro Vasco da Gama. Esta venda está sujeita à não oposição de Bruxelas (que se espera obter durante o mês de Maio de 2003) e foi efectuada tendo por base  o  OMV  ("Open  Market  Value")  do  Centro  Comercial  de  €  204  milhões,  recentemente determinado por avaliador independente. Esta venda proporciona um aumento de resultados no período de  € 8,2 milhões, por via de anulação de Impostos Diferidos reconhecidos em períodos anteriores.

Foram acordados os termos da venda à SABA - Aparcamientos, S.A de 50% das acções da SPEL, com efeitos a 1 de Janeiro do corrente ano. A venda do negócio de Parques de Estacionamento ao parceiro da Sonae Imobiliária  - que já detinha  50% da SPEL  - insere-se na estratégia de focalização da empresa no negócio de Centros Comerciais e de Lazer.

Foram adquiridos ao Grupo Castle City, os 25% que estes detinham na empresa Plaza Mayor Centro de Ócio, S.A, passando a Sonae Imobiliária a deter 100% do Plaza Mayor (Málaga, Espanha).

Seis  salas  de  cinema  Castello  Lopes  inauguraram  em  Março  passado,  em  comunicação protegida com o GuimarãeShopping  (Guimarães, Portugal). As respectivas bilheteiras situam-se dentro do Centro Comercial..

Foram  adjudicadas  as  obras  de  remodelação  no  GaiaShopping (Gaia,  Porto,  Portugal), permitindo à FNAC abrir uma das suas lojas naquele Centro antes do próximo Natal.

Continua, conforme planeado, a expansão 2B do CascaiShopping (Cascais, Portugal) tendo já comprometida  96% da sua ABL  ("Área Bruta Locável). A respectiva abertura ao público está aprazada para Setembro do corrente ano.

Prosseguem, com êxito, as negociações de novos contratos de utilização com Lojistas que irão expirar em Maio, Setembro e Novembro próximos, respectivamente em CascaiShopping (Cascais, Portugal), Centro Colombo (Lisboa, Portugal) e MaiaShopping (Maia, Porto, Portugal).

Em Fevereiro passado, abriu ao público no Plaza Mayor (Málaga, Espanha) a discoteca âncora Pacha. A Loja Nike iniciou, neste centro, as respectivas obras de "fit-out" e tem abertura prevista para o próximo mês de Junho.

A Sonae Imobiliária foi distinguida pela Procos - Federação para o Planeamento Urbanístico e Desenvolvimento do Comércio Especializado - como o promotor e investidor imobiliário do ano na Europa, sendo-lhe atribuído o prémio PROCOS 2003 "Europe".

Foi anunciada a inauguração do Centro Comercial e de Lazer Estação Viana, em Viana do Castelo, Portugal, para Outubro de 2003.

Deu-se início à construção dos Centros Comerciais e de Lazer Plaza Éboli em Pinto (Madrid) e Dos Mares em S. Javier  (Murcia), ambos em Espanha e ambos promoções conjuntas da Sonae Imobiliária (65%) e do Grupo Eroski (35%), com inaugurações previstas, respectivamente, para Abril e Outubro do próximo ano.

O Plaza Mayor, o primeiro projecto desenvolvido de raiz pela Sonae Imobiliária em Espanha (Málaga), foi distinguido com o prémio, para o  "Melhor Centro Especializado", atribuído pelo International Council of Shopping Centres (ICSC).

Foi efectuado o lançamento comercial e apresentação pública do Centro Comercial e de Lazer Luz del Tajo, em Toledo, Espanha, cuja construção já se iniciou e que inaugurará em Outubro de 2004.

A Sonae imobiliária iniciou a gestão dos seguintes Centros Comerciais e de Lazer:

Orio Centre (Bergamo, Itália) desde Abril corrente. A gestão deste Centro é efectuada por uma  empresa  controlada  em  80%  por  uma  Joint-venture  50-50  celebrada  entre  a  Sonae Imobiliária e Espansione Commerciale.

Parque Principado (Oviedo, Espanha) desde Abril corrente.

O Portal SonaeShopping.net foi implementado, em Espanha e no Brasil, na maioria dos Centros Comerciais e de Lazer da Empresa e os "sites dos diversos Centros, nestes mesmos mercados, estão já agregados no portal SonaeShopping.com.

Iniciou-se  a  instalação,  nos  Centros  mais  importantes  da  Empresa  em  Portugal,  dos equipamentos videowall necessários por forma a iniciar, em Maio próximo, o serviço da SIC INDOOR destinado a explorar o mercado de publicidade e entretenimento televisivo nos espaços dos Centros Comerciais.

Continua, em bom ritmo e com bons resultados, a comercialização dos Centros a inaugurar em 2003 e 2004, nomeadamente Parque Atlântico (Ponta Delgada, Açores, Portugal), Estação Viana (Viana do Castelo, Portugal), expansão do CascaiShopping (Cascais, Portugal), Coimbra Retail Park (Coimbra, Portugal), Avenida M40 (Madrid, Espanha), Dos Mares (Murcia, Espanha) e Boavista Shopping (São Paulo, Brasil).

O Operador Hennes & Mauritz (H&M) inaugurou, com assinalável êxito, a sua primeira Loja em Portugal no Edifício Grandella (Lisboa).

A Sonae Imobiliária obteve dois Prémios de Marketing Jean Louis Solal no ICSC (International Council of Shopping Centres) relativos à campanha de inauguração do Plaza Mayor  (Málaga, Espanha) e ao Portal B2B SonaeShopping.net e ainda duas menções honrosas relativas a uma campanha institucional e evento Lego ambas no Centro Colombo.

CENTROS COMERCIAIS

O desempenho global do conjunto dos Centros Comerciais da Sonae Imobiliária cumpriu as expectativas durante o primeiro trimestre de 2003.

O volume total de vendas registado nos Centros localizados em Portugal decresceu 1,2% relativamente ao primeiro trimestre de 2002, devido, quer ao acréscimo de concorrência principalmente na Zona de Lisboa, quer à actual conjuntura económica que começa a manifestar-se por alguma retracção do consumo privado.

No entanto, o valor total das rendas gerado pelo conjunto dos Centros Comerciais localizados em Portugal cresceu 4,2% nos três primeiros meses do ano.

Neste momento, a Sonae Imobiliária é proprietária ou co-proprietária    em Portugal de  12 Centros Comerciais, 3 Galerias e um Retail Park, com uma Área Bruta Locável (ABL) total de cerca de 603 mil metros quadrados.

No negócio de promoção de Centros Comerciais, prossegue a bom ritmo a construção dos quatro projectos actualmente em curso em Portugal - Parque Atlântico em Ponta Delgada, nos Açores, Estação Viana em Viana do Castelo, Coimbra Retail Park em Coimbra e Expansão do CascaiShopping em Cascais - todos com inauguração prevista para o Outono deste ano.

A comercialização tem decorrido com enorme sucesso prevendo-se que estes projectos iniciem a sua actividade com uma ocupação muito próxima dos 100%.

Tal como foi referido em relatórios anteriores a Sonae Imobiliária através da CCC - Consultoria de Centros Comerciais SA, passou a gerir, em Espanha, os quatro centros comerciais adquiridos à ING em Setembro 2002, bem como o centro La Morea (Pamplona).

Em Espanha, a carteira de centros geridos pela Sonae Imobiliária teve um muito bom desempenho. O total das vendas cresceu 40,5%, crescimento que se deve, fundamentalmente, à inclusão dos centros Plaza Mayor (Málaga) e La Morea (Pamplona). Numa base equivalente, as vendas, neste mercado, cresceram 18,1%.

Em Espanha a Sonae Imobiliária é proprietária ou co-proprietária de 6 Centros Comerciais, representando um total de cerca de 313 mil metros quadrados de ABL.

No negócio de promoção de Centros Comerciais, iniciou-se em Espanha a construção dos centros comerciais e de lazer Dos Mares, em San Javier (Murcia), Plaza Éboli em Pinto (Madrid) e Luz del Tajo em Toledo, todos em co-promoção com o Grupo Eroski.

Nos outros dois projectos em curso neste país - o Avenida M40, em Madrid, em co-promoção com o Grupo Eroski, e Zubiarte, em Bilbau, em co-promoção com o ING  - prosseguem a bom ritmo os trabalhos de construção e a comercialização, estando as suas inaugurações previstas, respectivamente para a Primavera e Outono de 2004.

Prosseguem, entretanto, os trabalhos noutros projectos em curso na Europa.

Na Alemanha, estão em curso, a promoção e desenvolvimento de 3DO, em Dortmund, e AlexanderPlatz em Berlim. Neste último, de realçar a aprovação do projecto conceptual pelo Senado e pela Câmara de Berlim, na sequência do qual foi efectuado um concurso de Arquitectura promovido pelo Senado de Berlim e ganho pelo consórcio RTKL/ Ortner+Ortner.

No projecto actualmente em curso na Áustria, o Vienna Mitte, em Viena, e face à desistência do B.A.I.- o parceiro local com quem este projecto estava a ser desenvolvido - estão em estudo diferentes opções de associação com investidores locais que viabilizem a sua prossecução.

Em Itália, prosseguem os trabalhos por forma a concluir o licenciamento e iniciar a construção ainda em 2003 do Brescia Center e do Pavia Center, em Brescia e em Pavia, respectivamente.

Na Grécia, continuam os esforços para a obtenção das necessárias licenças para a promoção do Aegean Park em Atenas, e aguarda-se a qualquer momento a emissão da licença de construção do Mediterranean Cosmos em Salónica, uma co-promoção da Sonae Charagionis e do Grupo Lamda Development, por forma a iniciar-se a construção no 2º trimestre deste ano.

Em França, a Sonae Imobiliária conjuntamente com a Apsys foi um dos três consórcios seleccionados para apresentar proposta para um centro comercial e de lazer a desenvolver na área da Grand Lyon.

No Brasil, a actividade dos seis centros comerciais detidos em co-propriedade pela Sonae Enplanta e que representam 224 mil m2 de ABL decorreu conforme o previsto.

Em moeda local, as vendas cresceram 74% relativamente ao primeiro trimestre de 2002, devido à abertura do Parque D. Pedro em Março daquele ano. Numa base equivalente o crescimento foi de 2%. Prossegue, no negócio de promoção de Centros Comerciais no Brasil, a construção e comercialização do Boavista Shopping (São Paulo). A respectiva inauguração mantém-se prevista para o Outono brasileiro de 2004.

Continuam as diligências para concretizar a projectada expansão do Shopping Penha , na zona leste de São Paulo. Prevê-se iniciar a sua construção durante Maio próximo.

SITUAÇÃO FINANCEIRA E RESULTADOS

Em termos consolidados, a Sonae Imobiliária terminou o primeiro trimestre de 2003 com um total de proveitos directos de € 56,8 milhões, representando um decréscimo de 12%. De salientar que os proveitos do ano 2002 incluíam um montante de €5,5 milhões de vendas do negócio residencial Praedium, negócio que foi vendido em Abril de 2002.

O EBITDA atingiu € 21,7 milhões, que compara com € 19,4 milhões no primeiro trimestre do ano 2002, representando um crescimento de 12%, consequência do crescimento orgânico dos centros comerciais em operação e dos centros comerciais que foram adicionados à carteira ao longo do ano 2002, quer pela inauguração, o caso do Parque D. Pedro, em SP, Brasil e do Plaza Mayor, em Málaga, Espanha, quer pela aquisição, os casos dos centros Grancasa, Max Center, Valle Real e La Farga, em Espanha.

A Função Financeira negativa aumentou em valor com a inclusão dos novos activos operacionais (os acima referidos) e com o aumento da divida, necessária para financiar o forte investimento em curso. Como consequência, os Resultados Directos de Investimento foram de € 13,6 milhões, inferiores em €0.9 milhões aos do igual período do ano anterior.

Os Proveitos Indirectos dos Investimentos ascenderam a €8.2 milhões e correspondem ao reconhecimento dos Impostos Diferidos pela venda de 50% do Centro Vasco da Gama. Neste período não se efectuou a conclusão de nenhum novo investimento - altura em que se reconhece o Valor Criado - pelo que não é possível  uma  comparação  directa  dos  Proveitos  Indirectos  dos  Investimentos  com  os  do  primeiro trimestre de 2002, quando foram registados os Proveitos Indirectos decorrentes da inauguração do Parque D. Pedro, no Brasil.

O Resultado Líquido atingiu € 16 milhões face a € 36,6 milhões no primeiro trimestre de 2002.

A Sonae Imobiliária continua a apresentar uma situação financeira sólida. No primeiro trimestre de 2003 e como resultado da venda de  50% dos Activos e Passivos do Centro Vasco da Gama, não só o Endividamento (correspondendo a Empréstimos e Outros Passivos, Correntes e Não-Correntes menos Caixa) diminuiu de € 33 milhões para € 664 milhões, como ainda, em conjunto com o "free cash-flow" se financiaram os investimentos efectuados, sobretudo em Projectos em Desenvolvimento. Em resultado de tudo isto, a Alavancagem (Endividamento em percentagem do Activo menos Caixa) passou de 37% em 31/12/2002 para 36,2% em 31/03/2003, nível que se considera confortável.

DEMONSTRAÇÕES DE RESULTADOS PRO-FORMA POR NEGÓCIO

Apresentamos ainda Demonstrações de Resultados pro-forma por negócio.

Investimento em Centros Comerciais

Sonae Imobiliária Development

Maia, 30 de Abril de   2003. O Conselho de Administração