11 de Março de 2003

Entrevista com Álvaro Portela- CEO da Sonae Imobiliária

1.     Tendo em conta a situação de crise económica vivida em 2002, como classifica os resultados alcançados pela Sonae Imobiliária?

A Sonae Imobiliária manteve o seu crescimento tendo atingido valores muito interessantes em diferentes indicadores, por exemplo o Lucro Líquido cresceu 19% para € 144,4 milhões e o NAV da empresa, um dos principais indicadores de uma empresa deste sector ultrapassou os mil milhões de € com um crescimento de 11,1%;

2.    Perante as perspectivas de manutenção de uma situação económica difícil em 2003, estão pre vistas algumas medidas excepcionais que impliquem alterações aos planos de crescimento da Empresa?

Iremos continuar a expansão internacional da empresa  tal como está planeado, é lógico que a macro-economia influencia todos os investidores mas acreditamos na qualidade dos nossos projectos e no seu sucesso. Estamos em toda a Europa num período difícil do ciclo económico, em que é necessário preparar e efectuar os investimentos que possam beneficiar do período de retoma da economia que, acreditamos, acontecerá nos próximos dois anos. Não nos podemos esquecer que raramente um centro comercial e de lazer com alguma dimensão consegue ser produzido em menos de 4 anos de árduo trabalho. De facto os maiores projectos que actualmente temos em carteira só estarão concluidos em 2006.

3.   A estratégia de crescimento da Sonae Imobiliária assenta, sobretudo, na expansão internacional. Isto deve-se ao esgotamento da capacidade do mercado interno português ou às limitações impostas pela legislação vigente ao licenciamento de novas grandes superfícies comerciais?

Para nós o mercado Português não está esgotado, temos 5 projectos em desenvolvimento actualmente. O total do ABL do mercado português por habitante ainda está ligeiramente abaixo da média na Europa, no entanto é claro que as duas principais cidades, Lisboa e Porto, tem actualmente uma das melhores ofertas existentes na Europa. Existem é várias oportunidades de desenvolver projectos de qualidade em Cidades de média dimensão mas com um óptimo potencial como estamos a fazer em Viana do Castelo e Ponta Delgada. Mas em termos de investimento, actualmente conta muito mais o esforço que estamos a fazer fora de Portugal: dos 19 projectos  que temos em curso, 14 são fora de Portugal. Trata-se apenas dos resultados do nosso esforço em implantar uma estratégia de crescimento que dá uma prioridade igual quer aos investimentos em Portugal, quer nos outros países alvo na Europa.

4.    Para o corrente ano, a Sonae Imobiliária tem prevista a abertura do Parque Atlântico, nos Açores, e do Estação Viana, em Viana do Castelo. Que outros projectos estão pensados a médio prazo para Portugal?

Estamos também a expandir e a terminar a última fase da remodelação do CascaiShopping, com conclusão prevista para Setembro. Todo este investimento no Cascaishopping  é uma inovação.Não conheço nenhum Centro que tenha feito uma remodelação tão extensa e uma expansão mantendo-se em operação e com qualidade para os seus visitantes.

Ainda este ano também está prevista a abertura do Coimbra Retail Park. Para além disso estamos a promover  o Setúbal Retail Park e retomámos o processo do Loureshopping, já que foi, finalmente, aprovado. Claro que também estamos a analisar muitas outras oportunidades.

5.     E a nível internacional, quais os projectos que estão já em fase de concretização?

Fora de Portugal temos 14 projectos em desenvolvimento, 5 em Espanha, 2 na Grécia, 2 na Alemanha, 1 na Áustria, 2 em Itália e 2 no Brasil.

6.     Qual o valor estimado destes investimentos? Como prevê financiá-los?

No total representam um investimento de € 1728,5 milhões, sendo que este valor diz respeito ao investimento bruto a efectuar pela Sonae Imobiliária e pelos seus parceiros nesses projectos. O financiamento faz-se por Capitais próprios e "Project Finance", geralmente em proporções próximas de 35/65 do valor total do custo do investimento. Para aumentarmos a nossa capacidade de utilizar capitais próprios sem recorrer aos accionistas, prevemos fazer crescer o nosso alavancamento nos empreendimentos em operação, através do aumento das participações dos nossos parceiros institucionais, actuais e novos. Isto sem, contudo, perder o controlo da propriedade.

7.     Qual o impacto destes novos projectos no endividamento da empresa?

Actualmente a Sonae Imobiliária tem uma alavancagem de 37,7% o que é um valor bastante baixo quando comparado com outras empresas do sector na Europa. Como indicador podemos dizer que é normal uma empresa deste tipo ter uma divida  de 50% do valor de mercado dos seus activos e é perfeitamente aceitável ir até aos 60% . Não prevemos dificuldades com o crescimento do endividamento, excepto nas suas consequencias para a nossa conta de exploração, sobretudo no actual quadro de mercado em que as instituições financeiras têm aumentado significativamente a sua margem, muito para além da diminuição das taxas de juro de referencia.

8.     No quadro do processo de internacionalização da Sonae Internacional haverá algum novo mercado em perspectiva?

Queremos solidificar a nossa  actividade nos mercados que se encontra actualmente, pelo que se encontra concentrada nos mercados onde já tem actuação. A excepção só poderá ser a França onde actualmente nos encontramos numa competição pública para promover um centro comercial de grande dimensão na região de Lyon. Veremos como corre este concurso público.

9.     Em que medida a saída da Sonae Imobiliária da BVLP, em finais de 2001, influenciou a estratégia de gestão da Empresa?

Quando decidimos entrar na cotação da BVLP foi com o objectivo de ter o mercado bolsista como uma das fontes de financiamento da sua actividade, no entanto a realialidade não foi esta devido à dimensão e liquidez do mercado pelo que os accionistas, Sonae SGPS e Grosvenor, decidiram retirar a empresa do mercado. A nossa saída de Bolsa não alterou em nada a nossa actividade, quer em termos estratégicos, quer na gestão corrente. Nem mesmo o conteúdo e fluxo de informação para o mercado foi alterado por redução. Antes pelo contrário: em 2001 introduzimos o IAS na nossa informação e em 2002 passámos a fazer avaliações semestrais dos nossos imóveis, em vez das anuais.